COSTANTINI IMMOBILIER - Vos questions / FAQ

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux (CCH art. L 261-3).

Le contrat de réservation est un « contrat préliminaire » prévu à l’article L 261-15 du CCH rédigé selon l’organisation imposée par les textes légaux et réglementaires. Par ce contrat de réservation en VEFA, le futur acquéreur s’engage auprès du promoteur-constructeur à acheter un ou plusieurs logements de son programme immobilier. Comme son nom l’indique, il permet de réserver, il ne s’agit pas à ce stade de la transaction d’un contrat de vente.

Le contrat de réservation en VEFA détermine les conditions dans lesquelles la vente va s’opérer.

La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement et l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente (CCH art. L 261-2).

Le contrat de promotion immobilière est un mandat d’intérêt commun par lequel une personne, dite « promoteur immobilier », s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction d’un ou plusieurs édifices, ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet (C. civ. art. 1831-1).

La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire (C. civ. art. 1124).

Le bénéficiaire accepte la promesse sans pour autant prendre l’engagement d’acquérir ; il dispose d’une option discrétionnaire lui permettant de conclure ou non la vente.

Dans la promesse synallagmatique de vente, le bénéficiaire prend en contrepartie de l’engagement de vente souscrit par le promettant un engagement corrélatif d’acheter.

La promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (C. civ. art. 1589).

Le maître de l’ouvrage est « celui pour le compte de qui les travaux sont exécutés » (Norme Afnor P 03-001). À ce titre, il est habilité à contracter avec les constructeurs ou à se faire représenter auprès d’eux pour édifier l’immeuble. Plus généralement, on peut dire qu’il est investi du droit de construire.

Le maître de l’ouvrage exerce généralement des activités d’un promoteur-constructeur : en tant qu’investisseur, il peut placer des fonds propres dans l’achat du terrain et la réalisation de l’ouvrage ; en tant qu’agent de commercialisation, il peut faire construire en vue de la vente, et commercialiser directement l’immeuble, ou créer une société qui s’interposera entre les constructeurs et les accédants ; en tant que partenaire des constructeurs avec lesquels il conclut des contrats de louage d’ouvrage, il est le destinataire immédiat de l’ouvrage construit à son profit.

Le maître de l’ouvrage délégué est une personne physique ou morale qui doit avoir qualité pour représenter le maître de l’ouvrage et accomplir les actes qui incombent à ce dernier. Le maître de l’ouvrage délégué, désigné par le maître de l’ouvrage, est lié à lui par un contrat de mandat.

La réception des travaux est l’action qui marque la fin du contrat d’entreprise – écartant les principes qui gouvernent le paiement dans les obligations de faire – . Elle est définie comme étant « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. » (C. civ. art. 1792-6).

La livraison est l’acte par lequel l’entrepreneur met l’ouvrage qu’il a construit à la disposition du donneur d’ordre : le maître de l’ouvrage dans le marché principal, l’entrepreneur principal dans le cas de sous-traitance. La livraison concerne un ouvrage achevé, c’est-à-dire conforme, puisqu’il s’agit d’exécuter ce à quoi on s’est obligé.

Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la livraison du bien acquis en VEFA se traduit par la visite et la remise des clés : l’acheteur devient pleinement propriétaire du logement. Durant la livraison, la conformité du logement avec le contrat de vente et l’émission éventuelle de réserves est effectuée par l’acquéreur ; les malfaçons sont alors consignées par procès-verbal. L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour informer le promoteur-constructeur des anomalies et malfaçons (vices apparents).

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